毛大庆2015新网商峰会演讲：共享经济不动产经营的模式
日期：2015年09月15日 分类：经典文章
2015.09.07-08由天下网商主办，阿里巴巴合作支持的“2015新网商峰会”在杭州举行。优客工场创始人毛大庆在峰会上发表了演讲，他结合在美国对联合办公的考察经历，及创办优客工场实践经验，分享了《共享经济+创客空间时代下不动产经营模式》。
以下是毛大庆的演讲摘要：
共享经济+创客空间时代下不动产经营模式
演讲时间：2015年9月8日
——优客工场创始人毛大庆在2015新网商峰会上的演讲摘要
因为互联网时代的到来，“共享经济”在全球范围内成为一个非常大的方向。
去年11月，我在纽约见了很多投资人，发现很多房地产界人士把注意力放在了轻资产方面。当时我的认识没那么深刻，最近我又去美国，走访了各种各样的创新业务，尤其是房地产类的创新业务，感受很深。
今天，我想讲一下在互联网思维下，房地产的外延。我这次在美国走访，无数次听到的概念是“场景设计”。做的好的空间，干的最大的事就是做场景的设计和预想。就像苹果手机，它的伟大之处在于看到了产品带来的场景，而不只是用来打电话。这样的产品一是领先消费的，二是延展出很多功能。
我们如何通过互联网的模式设计出各种各样的场景，这是对房地产轻资产运营非常重要的启示。中国人写的关于互联网思维的书中，《场景思维》是我认为写得最好的。
下面，我介绍美国最流行的4种场景设计和场景模式。
一、联合办公空间模式
核心内容：空间+活动+服务
2010年，Wework公司成立，第一家开在纽约，300平方米，专注于联合办公的租赁市场。到2014年，营业收入1.5亿美元的，现在估值超过100亿美元，很快就要上市。今年11月要发布一个附属产品，叫做Welive，开始综合租赁，公寓、社区，在布鲁克林做了7万平方米的众创平台。
他们现在的利润率非常恒定，怎么做到的呢？用三年的负债率倒推能够承受的成本，用这个成本租纽约的房子，到第三年就可以退出投资，到第六年实现负债率6%-10%。现在不租了，买房子，到第三、四年退出，既挣了升值的钱，又挣了营业额。所以，这家企业整个过程是轻资产，完全没有自己的钱。
房地产还可以这么玩，用一个充盈的、找到新增长点的模式下，在回报率领先的程度下去做不动产。在中国，我相信这个方向也会有巨大的成长空间，但前提是能否设计出Wework这样的场景？没有这个场景，一切都是假的。
那么，场景是什么？方便办公，特别是空间利用高效。他们将房子租下来，以工位租赁的方式租给别人。这个往往被叫做“二房东”，我认为是不公平的，因为整个转化过程中，他们完成了一次非常有效率的资产提升。咱们对普通办公室的理解，平均一个人耗费15平方米左右。他们弄完之后，平均一个人所占的面积是5.8-8平米，怎么达到的？一是空间设计的紧密性；二是联合办公，这个空间里的会议室、公共部位被好多家公司共用。
除了这些，最重要的是制造粘性。Wework的工位是1万多，会员是3万多。它的重点不在于租办公（地点），它在于把大量的服务装在这上面，这是Wework最有意思的地方。我在Wework里问了一个人说，你成为会员后在网站上用的第一个服务是什么？他说是申请亚马逊云的储存空间，在Wework线上拿到的价格比外面便宜30%以上。在Wework提供的400多项服务里，有1/3是企业助力性服务，包括共享秘书、人力资源、品牌包装、金融服务等，经过4年半的成长，他们挑选出美国最好的服务商服务这些企业；剩下的2/3的是生活服务，从女性保健、哺乳期知识，到野外训练等等，他们充当中间人，提供各种各样的链接。
Wework的一栋楼里，所有的都在线上完成，只有3个半的员工在里面管理，第一个是前台跟客户联系，第二个是外联，第三个是负责场内的秩序、维修等等，还有半个人是IT的人。实际上，需要8个半人管理，有5个入场办公的志愿者，当的不好，会被撤掉。
服务就相当于手机上的APP，这些服务的作用既是B2B的服务，又是B2C的服务，所以Wework有了2万名会员之后成立了一个线上平台，在里面制造了大量的人跟人的链接、企业跟企业的链接。